Önalım Hakkının Dava Yoluyla Kullanılması

Önalım hakkı, basit bir ifadeyle, bir taşınmazın satılması durumunda başka kişilerden önce o taşınmazı satın alma hakkıdır. Bu hak, hem kanundan doğabilir hem de sözleşme ile tanınabilir. Türk hukuk sisteminde önalım hakkı, tarihsel olarak tek taraflı bir bildirimle kullanılabiliyorken, 2012 yılında TMK ve TBK ile yapılan değişikliklerle artık sadece dava açılarak kullanılabilir hale gelmiştir.

Bu değişiklik, önalım hakkının kullanımında köklü bir dönüşüm yaratmıştır. Artık hak sahibi, hakkını kullanmak istediğinde mutlaka mahkemeye başvurmalı ve dava açmalıdır. Bu zorunluluk hem yasal önalım hakkı hem de sözleşmesel önalım hakkı için geçerlidir.

Önalım Hakkının Tanımı ve Hukuki Niteliği

Önalım hakkı, yenilik doğuran bir haktır. Bu ne demektir? Yenilik doğuran haklar, kullanıldıklarında var olan hukuki durumu değiştiren, yeni bir hukuki durum yaratan haklardır. Önalım hakkı kullanıldığında, taşınmazın mülkiyeti hak sahibine geçer ve bu durum geri döndürülemez.

Yasal önalım hakkı, paylı mülkiyette paydaşlara tanınan haktır. Bir paydaş payını satmak istediğinde, diğer paydaşlar bu payı aynı koşullarla satın alma hakkına sahiptir. Sözleşmesel önalım hakkı ise tarafların aralarında yaptıkları bir sözleşmeyle tanınan haktır.

Dava Yoluyla Kullanılması Zorunluluğunun Getirilmesi

Peki neden böyle bir zorunluluk getirilmiştir? Kanun koyucu, önceki sistemde önalım hakkının bildirimle kullanılmasının yeterli sonuç vermediğini ve uygulamada genellikle dava açılmak zorunda kalındığını gerekçe göstermiştir. Ayrıca önalım hakkının kullanımında üç taraf bulunması - hak sahibi, önalım borçlusu ve yeni malik - bu durumun yargısal denetimle çözülmesini gerekli kılmaktadır.

Dava Yoluyla Kullanılması Zorunluluğu

Kanuni Düzenleme

TMK m.734 yasal önalım hakkının, TBK m.242 ise sözleşmesel önalım hakkının "ancak dava yoluyla kullanılabileceğini" açıkça düzenlemektedir. Bu hüküm, hak sahibinin tek taraflı bir beyanla önalım hakkını kullanmasını engellemekte ve mutlaka mahkeme kararı alınmasını şart koşmaktadır.

Bu düzenleme, yenilik doğuran hakların genel kuralına bir istisna oluşturmaktadır. Çünkü yenilik doğuran haklar kural olarak tek taraflı irade beyanıyla kullanılır. Ancak kanun koyucu, kamu yararı ve hukuk güvenliği gerekçeleriyle bazı yenilik doğuran hakların dava yoluyla kullanılmasını öngörmüştür.

Zorunluluğun Kapsamı ve İstisnaları

Bu zorunluluk her iki önalım hakkı türü için de geçerli midir? Yasal önalım hakkı için kesinlikle geçerlidir ve bu konuda tartışma yoktur. Sözleşmesel önalım hakkı için ise durum biraz farklıdır.

Sözleşmesel önalım hakkında, TBK m.242'deki bu zorunluluğun emredici bir hüküm olmadığı yönünde görüşler bulunmaktadır. Bu görüşe göre, taraflar aralarında yapacakları bir sözleşmeyle bu zorunluluğu kaldırabilir ve önalım hakkının tek taraflı beyanla kullanılmasına karar verebilirler.

Önceki Düzenlemeden Farklılıklar

Peki önceki sistem nasıl işliyordu? Eski düzenlemede, önalım hakkı sahibi hakkını kullanmak istediğinde, herhangi bir şarta bağlı olmayan bir bildirim yapması yeterliydi. Tabii ki dava açmak da mümkündü, ancak zorunlu değildi.

Dava açılması durumunda, satışı öğrenmeyle başlayan bir aylık süre içinde dava dilekçesinin davalı tarafa ulaşması gerekiyordu. Günümüzde ise, hak sahibine noter yoluyla yapılan bildirimden itibaren üç ay içinde mahkemeye dava açılması gerekmektedir.

Bu değişiklik önemli bir süre farkı yaratmıştır. Artık hak sahibi hem daha uzun bir süreye sahiptir hem de sadece mahkemeye dilekçe vermesi yeterlidir.

Davanın Tarafları

Önalım davasında kimler yer alır? Bu soru oldukça önemlidir çünkü yanlış tarafa karşı açılan dava reddedilecektir.

Davacı Taraf

Yasal Önalım Hakkında

Yasal önalım hakkında davacı, önalım hakkını kullanmak isteyen paydaştır. Peki birden fazla paydaş hakkını kullanmak isterse ne olur? Bu durumda birlikte dava açma zorunluluğu yoktur. Her paydaş kendi davası açabilir çünkü kendilerine yapılan bildirim zamanları farklı olabilir ve dolayısıyla üç aylık süreler de farklı başlayabilir.

Ancak paydaşlar dilerlerse ihtiyari dava arkadaşlığı kurarak birlikte de dava açabilirler. Bu durumda işlem kolaylaşır ve mahkeme tek bir karar verir.

Elbirliği mülkiyeti durumu biraz farklıdır. Önalım hakkını kullanmak isteyen paydaşın payı üzerinde elbirliği mülkiyeti varsa, bu paydaş diğer ortaklarıyla birlikte dava açmalı veya ortaklar açılan davaya muvafakat vermelidir. Bu zorunluluk, elbirliği mülkiyetinin niteliğinden kaynaklanmaktadır.

Çok önemli bir kural daha vardır: Birden fazla paydaş önalım hakkını kullanırsa, hep birlikte paya eşit oranlarda sahip olurlar. Yani payları oranında değil, eşit bir şekilde paylaşırlar. Bu kural Yargıtay İçtihadı Birleştirme kararıyla da teyit edilmiştir.

Sözleşmesel Önalım Hakkında

Sözleşmesel önalım hakkında davacı, kendisine sözleşmeyle bu hak tanınmış olan kişidir. Ancak sadece o değil:

• Hak sahibinin mirasçıları da davacı olabilir
• Hak sahibi hakkını başkasına devretmişse, hakkı devralan üçüncü kişi davacı olabilir

Davalı Taraf

Peki dava kime karşı açılır? Bu sorunun cevabı önemlidir:

Temel Kural

Temel kural şudur: Önalım davası, taşınmazın tapudaki malikine karşı açılır. Eğer taşınmazı satın alan kişi adına tapuda tescil yapılmışsa yeni malike, aksi takdirde satıcıya karşı dava açılır.

Yargıtay bu konuda çok nettir: "Önalım davası tapu kaydının iptalini de amaçladığından, davanın tapu sicilinde görünen son malike karşı açılması gerekir". Bu mantıklıdır çünkü dava sonunda tapu kaydı değişecektir.

Şerh Durumuna Göre Ayrım

Ancak burada önemli bir ayrım vardır: Şerh edilmiş hak ile şerh edilmemiş hak arasındaki fark.

Şerh edilmiş önalım hakkı, tapuya şerh düşürüldüğü için herkese karşı ileri sürülebilir. Bu durumda yeni malik de bu haktan haberdardır ve hakkın kullanılmasına katlanmak zorundadır.

Şerh edilmemiş önalım hakkı ise sadece önalım borçlusu ve külli haleflerine karşı kullanılabilir. Taşınmazı satın alan yeni malik, cüz'i halef konumunda olacağından, şerh edilmemiş önalım hakkı kendisine karşı kullanılamaz.

Şerh Edilmemiş Hakkın Sonuçları

Peki şerh edilmemiş hak sahibi ne yapabilir? Bu durumda sadece önalım borçlusundan tazminat talep edebileceği belirtilmektedir. Ancak bu konu tartışmalıdır.

Tazminat talebinin dayanağı olarak borca aykırılık düşünülmektedir. Bu görüşe göre, taşınmazın maliki önalım sözleşmesi ile mülkiyeti devir borcu altına girmekte ve taşınmazı üçüncü kişiye devrederek bu borcun ifasını imkânsızlaştırmaktadır.

Ancak bu yaklaşım eleştiriler almaktadır. Önalım sözleşmesi doğrudan mülkiyetin nakli borcu oluşturmaz. Ayrıca hakkın kullanılabilmesi için zaten bir satış işleminin gerçekleşmesi gerekir. Dolayısıyla taşınmazın satılması, sözleşmeye aykırılık değil, hakkın kullanılabilmesini sağlayan ön koşuldur.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Önalım davasını hangi mahkemede açmalıyız? Bu sorunun iki boyutu vardır: görev ve yetki.

Görevli Mahkeme

HMK m.2 uyarınca, dava konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın malvarlığı haklarına ilişkin davalarda Asliye Hukuk Mahkemeleri görevlidir. Önalım davası sonucunda bir mülkiyet hakkı elde edileceğinden, bu dava malvarlığı haklarına ilişkin bir davadır.

Bu kural açıktır: Ne kadar değerli olursa olsun, önalım davasına Asliye Hukuk Mahkemesi bakar. Hatta her iki taraf da tacir olsa bile, önalım hakkı doğrudan ticari işletmeyle ilgili olmadığından yine Asliye Hukuk Mahkemesi görevlidir.

Önceki düzenlemede durum farklıydı. Eski HUMK döneminde belirli bir değerin altındaki davalara sulh hukuk mahkemesi bakıyordu. Bu da görevli mahkeme tespitinde karışıklıklara yol açıyordu. HMK ile bu sorun tamamen çözülmüştür.

Yetkili Mahkeme

Yetki konusu daha nettir. HMK m.12/I uyarınca "taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir".

Önalım davası tam da bu kapsamdadır. Hem yasal hem de sözleşmesel önalım davalarında taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.

Kesin yetki ne demektir? Bu şu anlama gelir:

• Dava başka bir yer mahkemesinde açılamaz
• Taraflar sözleşme ile başka bir mahkemeyi yetkili kılamazlar
• Mahkeme re'sen yetki incelemesi yapar

Özel Durumlar

Önalım davasının açılmasından sonra bazı özel durumlar ortaya çıkabilir. Bunların başında dava devam ederken taşınmazın devri gelir.

Dava Sırasında Taşınmazın Devri

Önalım davası açıldıktan sonra, dava konusu taşınmaz veya pay üçüncü bir kişiye satılırsa ne olur? HMK m.125 davacıya iki seçenek sunar.

Davacının Seçenekleri

İlk seçenek: Davayı yeni malik aleyhine yöneltmek. Bu durumda hangi bedel üzerinden dava devam eder?

Eğer ilk dava süresinde açılmışsa, dava ilk satıştaki bedel üzerinden devam eder. Çünkü ikinci dava birincinin devamı niteliğindedir.

Ancak ilk dava süresinde açılmamışsa, dava ikinci satıştaki bedel üzerinden devam eder.

İkinci seçenek: Davasını tazminat davasına dönüştürmek. Bu durumda talep edilebilecek tazminat miktarı, ilk satış ile ikinci satış arasındaki farktır.

Kötüniyetli Satış

Özel bir durum daha vardır: Önalım borçlusuna yüksek bedelle satış. Dava konusu taşınmaz, dava sırasında önalım borçlusuna (yani ilk satışı yapan kişiye) daha yüksek bir bedelle satılırsa, bu satışın kötüniyetli olarak yapıldığı kabul edilir. Bu durumda hak düşük bedel üzerinden kullanılır.

Bu kural, önalım hakkının dolanılmasını engellemek için konulmuştur.

Usul Kuralları

Önalım davasının açılmasında dikkat edilmesi gereken bazı usul kuralları vardır.

Süre Hesaplaması

En kritik kural süre kuralıdır. Hak sahibine noter yoluyla bildirim yapılmasından itibaren üç ay içinde dava açılması gerekir. Bu süre hak düşürücü süre olduğundan geçirilmesi durumunda hak tamamen sona erer.

"Dava açılması" ne demektir? Mahkemeye dava dilekçesinin verilmesi yeterlidir. Dilekçenin davalıya tebliğ edilmesi beklenmez.

Dava Konusu

Önalım davasının iki temel amacı vardır:

• Mülkiyet hakkının elde edilmesi
• Mevcut tapu kaydının iptali

Bu nedenle dava hem eda hem de tespit niteliği taşır. Mahkeme, hakkın varlığını tespit eder ve mülkiyetin davacıya geçmesine karar verir.

Sonuç

Önalım hakkının dava yoluyla kullanılması zorunluluğu, Türk hukuk sisteminde köklü bir değişiklik yaratmıştır. Bu sistem, bir yandan hukuk güvenliğini artırırken, diğer yandan hak sahibine ek külfet getirmiştir.

Mevcut Sistemin Temel Kuralları

Sistemi özetlersek:

• Her iki önalım hakkı türü de dava yoluyla kullanılır
• Süre üç aydır ve hak düşürücüdür
• Dava tapudaki son malike karşı açılır
• Asliye Hukuk Mahkemesi görevli, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir
• Dava sırasında taşınmaz devredilirse davacının seçenekleri vardır

Uygulama Açısından Dikkat Edilecek Hususlar

Pratik açıdan en kritik noktalar:

• Süreye mutlaka dikkat edilmesi - bu konuda hiçbir tolerans yoktur
• Doğru tarafa karşı dava açılması - tapuda son malik kimse ona karşı
• Şerh durumunun kontrol edilmesi - özellikle sözleşmesel önalım hakkında
• Bildirim usulünün takip edilmesi - noter yoluyla bildirim şarttır

Bu kuralların doğru uygulanması, önalım hakkının etkili şekilde kullanılabilmesi için şarttır. Hukuk güvenliği açısından getirilen bu sistem, doğru uygulandığında hem hak sahiplerini hem de diğer tarafları koruyucu niteliktedir.

Akdemir Hukuk Bürosu

Daha detaylı bilgi almak ve hukuki danışmanlık için İstanbul Kartal/Soğanlık'ta bulunan Akdemir Hukuk Bürosu'nu ziyaret edebilir veya 0 505 589 86 36 numaralı telefondan iletişime geçebilirsiniz. Gayrimenkul Hukuku alanında uzman büromuz, sizlere hukuki destek sağlamaya hazırdır.

Avukat Muhammet Akdemir Kimdir?